“一街一乡一特色”之南磨房地区经验谈
引言
位于南磨房地区百子湾的沿海赛洛城始建于2005年，开发商为北京高盛房地产开发有限公司，总建筑面积86.37万平米，常住人口约30000人。由于开发商倒闭和前物业公司日常管理不到位等先天因素，造成小区历史遗留问题较多，设备设施损坏严重，朝阳区消防救援支队对该小区火灾隐患进行挂牌督办。
南磨房地区高度重视重大隐患销账工作，联合各级部门和小区业主破除万难、久久为功，于2024年7月成功推动消防大修的公维基金审批落地，至此，重大火灾隐患整改得以启动，6998户居民的担忧将彻底化解。
做法与成效
公维基金作为住宅小区的“养老金”，资金的支取、使用、监管始终备受小区业主的关注，沿海赛洛城小区重大火灾隐患整改能顺利启动的关键，在于朝阳区人民政府、南磨房地区办事处和小区业主积极探索公维基金使用路径，多方统筹推进、统一思想、求同存异、形成共识，推动发起全北京市首例“结算制”批复支取住宅维修基金的项目。而此举，或能为今后小区消防隐患整改提供范本。
一、精准把握主要矛盾，寻求最大公约数
（一）主动向前，实地调研，找准问题症结
南磨房地区积极寻求各级力量支持，区领导、区安委会多次会同属地前往沿海赛洛城小区开展实地调研，面对面了解消防大修面临的问题，得出隐患整改存在“硬件差、体量大、资金不足、群众基础薄弱、推进极为困难”的结论，必须针对问题逐个攻破。
（二）高位统筹，提级调度，定好整改方向
2023年大排查大整治工作开展以来，区领导和工作专班高度重视沿海赛洛城重大火灾隐患销账工作，由于第二批消防大修需要使用的公维基金数目是一个天文数字，针对业主们信任缺失不愿意物业动用公维基金的疑惑和痛点，本着“用最少的钱解决最燃眉问题”的原则，创造性提出将小区消防系统维修拆分为报警系统和水系统两部分，第一步先完成水系统的申报和恢复，保证小区遇到突发火情能够及时出水扑救。
（三）敢为人先，勇于担当，畅通绿色通道
鉴于沿海赛洛城小区重大消防隐患的特殊性、复杂性和紧迫性，南磨房地区办事处会同区房管局积极对接市级部门，在政策上给予了大力支持，特准许小区公维基金使用按照“特事特办、急事急办”原则，畅通“绿色通道”分步实施，公开招标选取施工单位后，按照工程进度分步拨付工程款，总工程款以专业公司最终结算评审额支付，批复公维基金多出部分退回小区公维基金帐户。这也将是北京市首例公维基金使用按照最终评审额结算的项目，充分保障了业主公维基金的安全，不多花一分冤枉钱。
二、用心做通业主思想，凝聚最大向心力
（一）政府主导，业主参与，全过程公开透明
南磨房地区深知部分业主对物业单位的服务存在诸多不满意，因此，消防大修项目物业单位仅仅作为申请主体，公维基金的申请、使用和监督均由南磨房地区办事处主导，小区业主参与，全过程公开透明，最大程度保证广大业主的知情权和参与权。业主对物业单位违规使用公维基金的质疑声至此消散。
（二）定期见面，随时沟通，全过程汇集民意
地区办事处、广百西路社区、赛洛城社区和物业公司多层级定期召开物管会、业主代表见面会、业主大会，区房管局、区消防救援支队、审价单位和工程预算单位共同列席，全面讲解重大火灾隐患对居民生命财产安全的威胁，定期汇报公维基金的申报进度，听取业主意见，回应业主质疑，解答业主疑惑，化解业主和物业之间的隔阂，多方形成合力，共同推动公维基金落地落实。
（三）加强公示，接受监督，全过程安全可靠
广百西路社区和赛洛城社区制作《致居民的一封信》全方位解释各方对公维基金申请所付出的努力，诚挚邀请居民朋友多支持、多参与、多监督消防大修工作。物业单位制作《消防公维基金申请使用公示栏》，将公维申请流程、招标信息、工程量清单、分摊明细等信息清晰公示，展现事件全貌，形同消隐共识。
三、全面夯实基层基础，画出最美同心圆
（一）消防专员助力隐患排查
朝阳区消防救援支队派驻社区消防专员入驻沿海赛洛城小区，进一步加强“人防”力量，“面对面”“手把手”协助小区居民查改火灾风险隐患，开展消防安全宣传，强化重点人群帮扶措施。
（二）消防救援站强化应急力量
南磨房地区办事处投入数百万资金在距离小区700米处建设南磨房消防救援站，一旦发生火情，消防车和消防员能够在5分钟内赶赴现场，及时扑救。
（三）消防安全主体责任全面落实
万科物业积极做好“人防”“技防”措施，自筹资金购置2辆微型消防车，充分发挥好微型消防站、义务消防队和南磨房消防救援站的联防联动。为所有电梯安装电动自行车智能阻车器，持续开展消防安全大扫除，集中清理楼道堆物堆料、电动自行车进楼入户、飞线充电等违法行为，从源头治理火灾隐患。
通过多方不懈的努力，小区业主们切实感受到了消防安全的重要性，亲眼见证到了各级部门、物业单位和居民自身对小区安全做出的贡献，终于，大家同意动用公维基金整改火灾隐患。朝阳区房管局、南磨房地区办事处全力指导物业公司公开招投标、准备公维基金申请的材料、明确公维基金分摊核算工作。行百里者半九十，由于小区体量实在过大，小区公维基金的分摊核算还面临地下室、人防工程、学校、幼儿园、公益性用房等不同主体的责任划分，地区办事处按照“谁受益谁负责”的原则，做好做通相关主体的资金承担。面对部分楼栋因前期维修电梯等原因导致的资金缺口，地区办事处按照“灵活变通、事急从权”的原则，要求物业公司先行垫付。
施工维保单位即将正式进场维修，沿海赛洛城小区业主们万分期待，盼望着所有楼栋将能尽快送上“生命之水”。回首本次公维基金申请助力重大火灾隐患整改的全过程，各级部门将坚持“人民至上、生命至上”理念，继续发扬愚公移山之志，咬定目标勇敢向前，总结经验砥砺前行，让人民群众的获得感更有成色、幸福感更可持续、安全感更有保障。
一是要顺应民意，凝聚民心。公维基金是业主们自己的“钱袋子”，只有充分听取业主们的意见建议，对诉求解决到位、沟通到位、解释到位，同心同向形成合力，才能将公维基金用到实处。
二是要守正创新，敢于担当。公维基金申请有其固化的流程和规则，本次申请中各职能部门主动创新突破，担当作为，开创先河，既巧妙化解了沿海赛洛城小区超大体量资金使用的问题，也将为今后类似情况提供经验借鉴。
三是要强基固本、安全先行。沿海赛洛城小区申请公维基金开展消防大修的过程曲折，耗费了大量的人力、物力和时间。随着越来越多的次新高层小区进入老旧阶段，高层住宅的消防设施也将不断老化，只有所有的物业单位严格落实安全生产主体责任，认认真真做好消防安全投入，加强设施设备的日常维保和养护，才能避免走到动用公维的被动境地。