各建设、施工、监理单位，各有关单位：
为进一步加强朝阳区住宅工程质量保修管理工作，切实维护房屋业主、建设单位、施工单位、监理单位的合法权益，确保住宅工程质量保修工作有序进行，提高朝阳区住宅工程质量保修工作水平，现将《朝阳区住宅工程质量保修管理办法》印发给你们，请认真组织学习并遵照执行。
二○一一年七月二十日
附件：
朝阳区住宅工程质量保修管理办法
第一章 总 则
第一条 依据《中华人民共和国建筑法》、国务院第279号令《建设工程质量管理条例》、建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、《北京市监理规程》(DBJ01—41—2002)、北京市《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641—2009)等相关法律、法规、规程及强制性标准，结合我区住宅工程质量保修的实际情况，制定本办法。
第二条 凡本区行政范围内，在朝阳区住房和城乡建设委员会办理施工许可的住宅工程均执行本办法。
第三条 建设单位所执行的保修期限应按照《商品住宅工程质量保修规程》规定的，以首次交付住宅之日起计算，本办法称收房保修期限。
第四条 总承包单位和监理单位所执行的保修期限应按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定的，以工程竣工验收合格之日起计算，本办法称竣工保修期限。
第五条 本规定所执行的保修期限均为竣工保修期限。
第二章 建设单位责任和义务
第六条 建设单位作为建设工程第一责任人，应负责工程质量保修的全面工作。
（一）负责组织总承包单位、监理单位、物业单位制定收房、入住等阶段的质量保修工作流程，确保质量保修工作的有序进行。
（二）负责组织物业公司在工程竣工验收前进驻现场，与各相关单位进行工作接洽，并参与竣工阶段的分户验收工作。
（三）保修期内必须在现场设立质量保修机构，24小时专人值守，对业主的质量保修投诉负责受理、协调、维修、督查。
（四）保修期内应在小区明显处设立公示牌，公示牌应防风、防雨淋、防脱落，公示内容包括：建设单位、物业单位现场保修办公地址、报修电话、建设单位项目法人通讯方式。
（五）建设单位项目法人变更或有其他变更时，应及时进行公开公示。
第七条 建设单位可以委托其他相关单位代理履行保修责任和义务，必须签订委托协议。但在保修期内发生纠纷时，建设单位仍然是第一责任人。
第八条 当房屋的收房保修期限超出竣工保修期限时，原施工总承包单位和监理单位法定保修责任和义务终止，建设单位可以重新委托原施工总承包单位和监理单位继续执行保修工作，也可以另行委托其他有资质的相关单位进行保修工作，严禁以此为由拖延、推诿对房屋质量投诉的处理。
第九条 建设单位接到本小区业主投诉后，应履行下列责任：
（一）接到投诉后的2小时内，必须进行入户调查房屋实际情况，如当时不具备入户条件，应与业主约定另行入户时间。
（二）建设单位根据业主投诉的质量缺陷，须指派相应专业人员对房屋客观存在的质量缺陷进行实地勘查，并根据质量缺陷的位置、数量，如实填写《保修维修工作联系单》，并由业主签字确认。
（三）如质量缺陷是由于使用不当等原因造成的，不属于保修范围的，应向业主予以说明。
（四）实地查勘后，建设单位应制定保修、维修方案，做好相关维修专业人员和维修材料的准备工作。
（五）保修项目的维修时间必须符合《商品住宅工程质量保修规程》的时间限定。由于材料采购、施工季节或业主自身原因不能在承诺保修期完成的维修事项，应与业主商议另行保修时间。
第十条 为保证工程质量缺陷得到及时维修，住宅工程竣工验收前，建设单位应与施工单位和物业管理部门签订三方协议，将工程总承包合同中约定的维修款部分，作为保修抵押金，以10万元为基数存入物业单位账户；不足10万元的部分，由建设单位补足；超出10万元的部分，暂存在建设单位账户。
第十一条 在约定保修期限内，施工单位不能及时提供保修服务，根据协议约定程序，建设单位和物业单位可委托第三方先行维修，维修费用从保修抵押金内扣除。
第十二条 当工程质量保修抵押金不足以支付发生的保修相关费用时，由建设开发单位支取维修款中剩余部分转存入物业单位，或由责任单位另行支付。
第十三条 当房屋各分项工程的质量保修期（除地基与基础工程、主体结构工程保修期之外）到期后，保修抵押金仍有余额时，物业单位应将余额返还建设单位。
第三章 施工单位责任和义务
第十四条 施工单位为质量保修工作的直接责任人，在工程竣工验收前应向建设单位提供质量保修书。
（一）在保修期内，施工总承包单位应成立工程质量保修小组，各分包单位为小组成员，各单位指定专人负责配合，并配备各专业维修人员。
（二）保修期间，施工总承包单位项目法人发生工作变更，应及时以书面形式通知建设单位。
第四章 监理单位责任和义务
第十五条 保修期间，对建设单位反馈的工程质量缺陷协助调查的，或提出的处理建议，监理单位必须及时到场协助调查、确认、处理。
第五章 质量保修时限
第十六条 按照《商品住宅工程质量保修规程》规定如下：
（一）因地基基础出现的不均匀沉降，或建筑主体结构出现的变形或开裂可能涉及安全性时，应及时查明原因并维修；如达到危险状态时，应立即采取抢险、抢修措施。
（二）建筑保温工程出现以下现象时应进行质量保修：
1、建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
2、建筑保温层出现破损或脱落。
（三）屋面出现渗漏或积水现象时，保修责任人应于当日采取有效的临时抢修措施；待具备维修条件时再进行屋面防水工程质量保修。
（四）住宅室内墙、顶、地面等部位出现以下现象时，保修责任人应及时安排质量保修：
1、室内地面、顶面或墙面出现渗漏、积水；
2、外墙出现雨水渗漏引起外墙内表面浸湿。
（五）外装修出现以下现象时，应在10日内开始进行质量保修：
1、饰面砖出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准规范的规定值；
2、涂饰出现开裂、掉粉、起砂、空鼓，剥离、石灰爆裂、脱皮、锈渍、起皮等现象。
（六）内墙面抹灰、饰面砖出现裂缝、脱落、空鼓等现象时，应在7日内开始进行质量保修。
（七）地面出现以下情况时，应在7日内开始进行质量保修：
1、水泥地面出现裂纹、脱皮、麻面、起砂及空鼓面积超过20％等现象；
2、地面砖在正常使用中出现脱落或开裂等现象；
3、木、竹地板在正常使用中出现起拱、翘曲等现象。
（八）门、窗及五金件出现以下情况时，应在7日内开始进行质量保修：
1、门、窗出现雨水渗漏、密封条脱槽、破损等现象；
2、门、窗出现开关不灵活、关闭不严密、倒翘等现象；
3、门、窗及五金件出现影响正常使用功能的其他情况。
（九）入户门出现影响安全使用的情况时，应在24小时内开始进行质量保修。
（十）给排水设备或设施出现爆管漏水等现象时，应立即采取有效措施，并在3日内开始进行保修；给排水器具及卫生器具出现影响正常使用功能的情况时，应在24小时内开始进行质量保修。
（十一）采暖及制冷系统、电气系统等出现影响正常使用功能的情况时，应在24小时内开始进行质量保修。
（十二）消防设施出现使用功能障碍或消防供水压力不足时，应立即进行质量保修。
（十三）电梯出现开关门失灵、运行不平稳、异常声响等现象时，应在24小时内进行质量保修；遇紧急情况时，应立即采取安全防范措施。
（十四）住宅小区内的道路出现严重开裂、隆起、沉陷等现象时，应立即采取避险措施，并在3日内开始进行抢修。
（十五）住宅小区内其它配套的市政基础设施出现影响正常使用功能的情况时，应在3日内开始进行质量保修。
第六章 监督管理
第十七条朝阳区住房和城乡建设委负责受理在本机关办理的施工许可建设工程项目的来信、来访、来电等工程质量投诉和举报，并对质量投诉处理中发现的违法违规行为进行查处。
第七章 罚 则
第十八条 建设单位有下列情形之一的，由本机关进行约谈，仍不能有效整改的，暂停后续工程项目工程竣工验收或竣工备案。
（一）保修期内未在现场设立质量保修机构；
（二）未设置24小时专人值守；
（三）保修期内未在小区设立公示牌，公示保修地点、电话、项目法人通讯方式；
（四）项目法人变更或有其他变更未及时公示；
（五）接到投诉后两小时内未进行入户调查，又未与业主另行约定时间的；
（六）在承诺保修期未完成保修维修事项，且未与业主达成延期保修时限，造成业主重复投诉的。
第十九条 工程竣工验收前建设单位未将房屋保修抵押金存入物业单位，本机关将责令暂停工程的竣工验收。
第二十条 建设单位不能履行法定保修责任和义务，且未签订委托协议，委托其他相关单位履行保修责任和义务的，致使业主对房屋质量缺陷的投诉无法受理，造成向本机关或上级机关投诉、群访群诉的，将暂停后续工程项目工程竣工验收或竣工备案，并暂停该建设单位在本机关办理的所有建设项目的施工许可，同时向市住房城乡建设委提出申请，建议对该单位进一步严肃处理。
第二十一条 施工单位有下列情形之一的，由机关进行约谈，仍不能有效整改的，将停止该工程的项目法人（项目经理）在本区新的工程项目担任项目法人（项目经理）。
（一）保修期内未参加在现场设立的质量保修机构。
（二）在承诺保修期未能完成保修维修事项，且未与业主达成延期保修时限，造成业主重复投诉的。
第二十二条 造成群诉群访或恶性事件的，将视为拖延履行维修义务，依据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》规定，处以10万元以上、20万元以下的罚款，并按照本年度北京市建筑业企业资质及人员资格动态监督管理办法，对责任单位和责任人予以扣分，并暂停该单位在本区新的工程项目的投标活动。
第二十三条 施工单位拒不签订质量保修协议，拒绝将房屋保修抵押金存入物业单位的，暂停本工程的竣工验收。
第二十四条 监理单位不配合协调解决质量投诉的，本机关将予以约谈，仍不能改正的，暂停该监理单位或总监在本区新的工程项目的投标活动。
第二十五条 本办法自下发之日起执行。